即将拆迁的房屋价值如何确定

在面临房屋拆迁时，被拆迁群众最为关心的焦点问题莫过于拆迁补偿，特别是房屋拆迁，当前我国的社会现状中，房屋往往是一个家庭最为重要的资产，如果房屋被拆迁则必须要获得相应的补偿，才能弥补被拆迁人的财产损失，但房屋的价值在拆迁双方的认知中存在一定的差异，那么即将拆迁的房屋价值如何确定?

住宅房屋评估通常由四部分组成：房屋占用范围内的土地价格;建筑物重置价格;建安费用;装修装饰部分的费用。对于成片或成栋被拆迁房屋，通常采取基准价格修正法，评估机构可能用市场比较法或成本法来确定某些类型房屋的基准价格，并对该基准价格进行适当的修正，以此计算得出不同房屋的评估价格。

住宅房屋评估的市场比较法就是在被拆迁房屋同一供需圈收集成交时间不超过1年的市场交易案例，并确定与估价对象的区位、建筑结构等相同或相近的3个以上的可比实例。

涉及到房屋装饰装修重置的价格尖当按照当地房屋装修工程定额标准的相关规定来进行评估，评估人员可以结合实地勘查情况，根据装饰档次、质量、维护保养以及使用情况，综合功能、经济等多方面的因素来确定折旧率，此外建筑物重置价格的费用构成应当符合房地产估价规范的相关规定。

非住宅房屋宜采用两种以上的估价方法进行估价，比如市场比较法、成本法和收益法。前两种方法都跟住宅房屋的方法一样。如确有困难，只能采用一种方法的，应当说明理由。能收集充分市场交易实例的，应优先采用市场比较法。没有条件采用市场比较法的，可采用收益法。采用收益法评估时，房屋的收益、费用计算应符合《房地产估价规范》的有关规定。资本化率的选取可采用安全利率加风险调整值，风险调整值不宜超过5%。

随着我国房地产市场的不断发展，各地房价已经上涨到一个新的高度，在实施房屋价值评估时，要结合当地的房地产市场类似房屋的价格，以当地政府公布的具体房价做为参考依据，本着公平公正的原则对被拆迁房屋价值进行评估，最终的补偿金额要以评估机构出具的评估报告为准，如果被拆迁人对评估结果有异议，可以申请复核或是重新鉴定。